丁祖昱：“楼盘打新时代”远去，上海30%样本二手房未涨价|焦点消息

2023年至今，我们收到最多的一个问题便是：今年要不要买房？

(资料图)

这个问题背后常常含着另外一个疑问："我买这个房还能不能赚钱？"

我们认为，对于结婚、生子、入学等真正的刚需客群，关注楼市波动意义不大；对于改善型住房需求购房者，目前凭借项目"打新"赚钱的概率也越来越小。

上海楼盘"打新就能赚钱"的时代过去了

"打新"是近年来上海市场最常见的词之一，其背景可追溯到2016年底，上海市房管部门开始严控新房价格，楼盘取得项目预售证难度加大，市场因此频现"限价楼盘""一二手房倒挂"等现象。新老楼盘之间的价格利差，吸引大量投资客涌入，想在楼市套利的"打新"一族也就此诞生。

由于上海2021年之后的热门改善项目要5年后才能出售，因此我们对上海市2020年销售金额、面积TOP50的销售楼盘为样本进行调研梳理发现，三年过年了，当年的新盘目前已成二手房改善项目，其中约有16%的二手房挂牌价涨幅在10%以内，30%的项目二手房几乎没有涨价，约有14%的项目二手房挂牌价均低于2020年当年购买时的成交均价。

此外，还有一些项目截至2023年6月，二手房挂牌价与2020年当年成交均价相比，实现50%以上的涨幅，比如翠湖天地、尚海湾豪庭、滨江凯旋门、云锦东方、苏河湾、蟠龙天地等项目，这些项目多以高端项目为主，占样本比例为10%，

在同周期内，出现了三个涨幅最高的项目，均为2020年成交均价超过10万元/平方米的豪宅项目。

从出现"赔钱、亏损"现象的楼盘项目看，2023年6月挂牌均价低于2020年成交均价的项目中，挂牌价最大跌幅为25%，跌幅在10%以上的楼盘项目占比为7.14%。而跌破成交价的项目多数为刚需项目，均价当时在4.4万元/平方米。

从三年内涨幅在10%以内的项目来看，刚需项目与豪宅占比分别为81%与19%。

由此可见，虽然大部分几乎没涨价的项目以刚需为主，但其中仍有部分单价在10万元以上的豪宅项目涨价动力不足。显然，在上海靠楼盘"打新"就一定能赚钱"铁律"已被打破。

2020年是近几年上海二手房市场价格高位

根据克而瑞研究数据显示，2020年上海商品住宅成交面积达到918万平方米，同比增长23%。二手房市场在2020年迎来成交大年，全年二手房成交面积高达2486万平方米，成交金额首次突破1万亿元。

当时，市场出现不少"倒挂"现象严重的楼盘项目，但截至2023年6月的二手房挂牌情况看，2020年的一些热点楼盘，有不少都没有涨到当时二手房的倒挂价格。

这一方面是因为目前整体楼市情况趋冷，另一方面，2020年刚好也是上海二手房市场的整体高位。

总之，目前在上海靠"打新"楼盘赢利空间越来越小，我们更不建议当前购房者从投资角度来考虑买房。

目前房地产行业的核心诉求是"稳"，而不是重回快速上升通道。因此，对真正有刚需及改善需求的购房群体，只要确定好自己的核心需求，任何时候都是买房良机。